关键词

新盘定价

经历过9月成都楼市疯狂的开盘潮后，如何在10月份打好秋交会这一仗，“定价”显得至关重要。

价格合适，销售顺畅或能为明年楼市开头储备充足的“粮草”；定价过高或者过低，就只能遭遇整个没有“棉袄”度日的寒冬。

成都思源经纪有限公司总监孔祥虎说，面对年末最后一波营销节点，10月份开发商的定价行为，有着不同往年的显著特征：以“短”和“快”来应对市场，定价的周期更短，调价的频率更快。

新盘积极备战秋交会

几乎与整体楼市回暖同步，成都房地产市场的9月成交量水涨船高，迎来少有的新增楼盘扎堆开盘的局面。

为了赶在秋季房交会之前推盘集中入市，不少开发商在9月提速加紧开发，赶在10月份之前频频开盘。统计显示，9月份，成都有超过50个项目陆续开盘。

多家纯新盘的集体上市是新增供应一大亮点：环球汇·天誉、蓝光·COCO时代、蓝光·COCO蜜城、海昌·天澜、洲际银海湾、蓝泊湾、下一站都市等26个新盘集中在9月亮相。

为何有如此多楼盘扎堆开盘？蓝光地产相关营销负责人认为，成都楼市下半年复苏现象步伐加快，看重“金九银十”的楼市旺季，因此很多开发商都将开盘选在了9月份，“这并非偶然，而是市场作用的必然结果。”

克尔瑞机构提供的数据显示，从9月17日至9月23日，成都共有10个楼盘取得预售证，获得2373套预售房源。在本轮供应中，无论是刚需项目还是改善产品，供应量都十分充足。对于开发商而言，这个秋交会时间节点上正是入市的好时机。

“银十”摸价

遵循成交量与利润率的平衡价

卖房最大的楼市课题—“摸价”，在“银十月”显得更不寻常。

“既不会出现大涨，也不会有大跌，稳增长背景下，房价相对稳定。”中原地产市场研究中心主管杨杰认为，趁着市场转暖，大部分开发商都有涨价的冲动，但又有诸多变数和制约，这个阶段开发商的定价行为，更倾向于成交量与利润率之间的平衡价。

近期，某大型地产公司营销总监在微博上感慨：“市场再热，变数尚存，定价越来越难捉摸！”此话一出随即成为业内的关注焦点，关于楼市定价问题甚嚣尘上。

记者调查了解，近两三周来，楼价小幅上涨已成普遍现象，尤其是住宅产品，大都带有试探性的意味，但步子不敢迈得太大，4%-7%左右的居多。近日城南某城市综合体推出800多套新房源，项目营销负责人在开盘现场透露，在申报二期房源销售价格时，原计划报价涨幅15%的方案被驳回，很大原因就是定价过高造成的。

“现在的定价行为是在‘摸’市场的脉搏，除了政策因素，还要更多考虑买方需求。”一位业界资深人士举例说，比如10月3日、4日，开盘价额外9.5折，如果开盘去货较理想，可能过了秋交会折扣就取消了；如果出货较慢，折扣将会延续。华西都市报记者丁楠

记者观察

开发商更看重利润

长期、大范围和无限度地使用“以价换量”的策略，众多开发商在定价上，无异于哑巴吃黄连——有苦难言。利润过少甚至于没有利润，特别是对于中小开发商而言，其实是“杀敌八百自伤一千”的饮鸩止渴行为。

开发商心里非常清楚，但凡市场有丝毫转念，以价换量过后继续提价将成为主流。从市场行情说话，上半年多数房企通过促销以价换量，虽然业绩都不错，销售利润却下降明显。楼市下半年，资金缺口变小，销售业绩开始回升，房企的战略也逐渐转守为攻，“以价换量”现象减少，上调价格、重新重视利润回报趋势也逐渐显现，甚至还有房企调高全年业绩目标，并借势扩张拿地。

多数开发商在定价中悄然涨价的行为，已在部分上市公司的报表中得到印证。9月份，万科、保利、华润、中海、万达等房企的销售报表中，销售均价都同比8月份上涨了3%-5%的比例。可以说，无论是哪种情形，“以价换量”仅仅是开发商出于销售滞缓下短期的市场行为。

延伸阅读

看懂楼盘价格

起价

起价也叫起步价，是指房产商所销售房屋价格中的最低价格。通常情况下，如果是多层住宅而且不带花园，一楼的价格最低，也就是起价，如果一楼带花园，可能就是2楼的价格最低。所以，当购房者打算购买房屋的时候，不要单纯考虑价格，因为越便宜的房屋，可能就有一些不利于居住的方面。

均价

是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数，所得出的价格就是每平方米的均价。均价通常不是销售价，好的房屋需要在此基础上进行加价，有瑕疵的房屋比这个价格要低。

最高价

最高价是指房产商所销售房屋价格中的最高价格，通常楼层适中、朝南，有良好景观的房屋价格最高。

销售均价

销售均价是指 楼盘开盘后对外公示的价格。从理论上说，销售均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数。但在实际销售情况中，销售均价往往是楼盘的营销性价格，即是说，它不一定是两者的比值，而是代表楼盘销售策略的价格。

成交均价

成交均价是指楼盘的实际成交价格，由房屋的实际成交金额除以房屋的建筑面积得出。